Menu

فرمت ورد:پایان نامه ارشد : نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان

0 Comment

دانشگاه آزاد اسلامی

                        واحد ساری

گروه: حقوق

پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد در رشته حقوق خصوصی (M.A)

گرایش:حقوق خصوصی

عنوان :

تأثیر تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان

استاد راهنما:

استاد مشاور:

پائیز  1394

برای رعایت حریم خصوصی نام نگارنده پایان نامه درج نمی گردد

(در فایل دانلودی نام نویسنده موجود می باشد)

تکه هایی از متن پایان نامه به عنوان نمونه :

فهرست مطالب

چکیده. 1

الف) اظهار مساله. 3

ب) سؤالات پژوهش. 5

1- سؤال اصلی پژوهش. 5

2- سؤالات فرعی پژوهش. 5

ج) اهمیت پژوهش. 6

د) اهداف پژوهش. 6

هـ) فرضیه‌های پژوهش. 7

1- فرضیه اصلی:. 7

2- فرضیه‌های فرعی:. 7

و) روش گردآوری. 7

ی) پیشینه پژوهش. 7

گفتار اول: مفهوم پیش فروشی. 12

بند اول: مفهوم لغوي. 12

بند دوم : مفهوم فقهي. 13

بند سوم: مفهوم حقوقی. 14

گفتار دوم: مفهوم مالکیت. 15

گفتار سوم: تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه. 16

گفتار چهارم : تاریخچه قانون پیش‌فروش آپارتمان. 19

گفتار پنجم: تحول مفهوم پیش‌فروش. 20

گفتار ششم : تمیز و توصیف ماهیت حقوقی پیش‌فروش آپارتمان. 21

بند اول: تمیز پیش‌فروش. 21

الف: سلف و پیش‌فروش. 21

ب: وعده بیع و پیش‌فروش. 22

ج: بیع و پیش‌فروش. 22

د: قولنامه و پیش‌فروش. 23

گفتار هفتم : شرایط و اوصاف موضوع قرارداد. 23

مبحث اول: ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان. 28

گفتار اول: تعهد به بیع (قرارداد تشکیل بیع). 28

بند اول: بیع مشروط. 30

بند دوم: بیع معدوم به تبع موجود. 34

بند سوم: بیع معلق (همراه با شرط تملیک تدریجی). 36

گفتار دوم: عقد صلح. 39

گفتار سوم: قرارداد خصوصی تملیکی. 41

گفتار چهارم: بیع سلَم. 43

مبحث اول: شرایط عمومی قرارداد پیش فروش ساختمان. 52

گفتار اول: قصد و رضای طرفین. 53

گفتار دوم: اهلیت طرفین. 57

گفتار سوم: مورد معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان. 58

گفتار چهارم: جهت معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان. 62

گفتار پنجم : تشریفاتی یا رضایی بودن قرارداد پیش فروش آپارتمان   62

گفتار پنجم: تشریفاتی بودن فروش اموال غیر منقول ( تنظیم سند رسمی ). 64

گفتار ششم: رضایی بودن فروش اموال غیر منقول. 67

گفتار اول : قرارداد نسبت به طرفین. 74

بند اول: تعهدات فروشنده. 74

بند دوم: ساخت و تحویل آپارتمان در موعد مقرر. 76

بند سوم: تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات آن. 77

الف: اخذ گواهی پایان کار از شهرداری محل. 77

ب: اخذ مفاصا حساب نوسازی. 78

ج:  اخذ مفاصاحساب مالیاتی ( اخذ گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم ). 78

بند چهارم: اعطای تسهیلات و وام بانکی. 79

گفتار دوم: تعهدات خریدار. 80

بند اول: پرداخت ثمن معامله بر اساس قرارداد. 80

بند دوم: تحویل گرفتن آپارتمان. 82

بند سوم: حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی. 82

گفتار سوم: پیش‌فروش آپارتمان در رویه محاکم ایران. 82

بند اول: نمونه آراء محاکم. 83

نتیجه گیری. 86

پیشنهادات. 90

منابع. 91

 

 

 

 

 

فهرست علائم اختصاری

ق.م……………………………………………………………………………………………………………………………………..قانون مدنی

ق.آ.د.م………………………………………………………………………………………………………………قانون آئین دادرسی مدنی

ق.پ.ف.س…………………………………………………………………………………………………..قانون پیش فروش ساختمان

ق.ث…………………………………………………………………………………………………………………………………….قانون ثبت

ق.ث.آ.آ…………………………………………………………………………………………………………….قانون ثبت اسناد و املاک

 

 

چکیده

امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاك می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن می باشد انجام گردد یک فرض صورتی می باشد که آپارتمان به‌گونه کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش آپارتمان هایي می باشد که هنوز ساخته نشده و در آینده بایستی ساخته گردد در این فرض آپارتمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت و تحویل آن می گردد و یا به بیانی دیگر “پیش فروش آپارتمان” صورت می‌گیرد. قراردادي نو ظهور که به ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد مانند ماده 361 ق.م این ماده مقرر می‌دارد “اگر در بیع عین معین معلوم گردد که مبیع وجود نداشته بیع باطل می باشد” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. مهم‌ترین مسئله در ارتباط با قرارداد پیش فروش آپارتمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، نظرات مختلفی در این ارتباط مطرح شده می باشد لیکن آن چیز که از مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان و قصد و خواست مشترك طرفین بر می‌آید این می باشد که قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی‌تواند یک قرارداد خصوصی و یا صرفاً یک تعهد به بیع یا وعده متقابل بیع باشد بلکه قصد طرفین از انعقاد این قرارداد بیع می‌باشد. به عبارت دقیق‌تر قرارداد پیش فروش آپارتمان هاي ساخته نشده از نوع بیع معلق می باشد و بیع معلق هم نوعی از عقد معلق می‌باشد و در صحت عقد بیع معلق نیز با در نظر داشتن مقررات قانون مدنی تردید وجود ندارد.

 

واژگان کلیدي: پیش فروش، قرارداد، بیع، بیع سلم، بیع معلّق، تعهد به بیع.

فصل اول

کلیات

 

الف) اظهار مساله

مسکن ازجمله نیازهاي اولیه و ضروري بشر می باشد. در طول تاریخ، بشر توانست از بدویت خارج و تبدیل به بشر ابزارساز گردد. ابزارسازي بشر موجب دگرگونی و پیشرفت در ساخت مسکن گردید. نوع مصالح و مواد تشکیل دهنده ساختمان­ها از حالت اولیه خارج و تبدیل به مصالح پیچیده امروزي گردید و به تبع، تحول و بهبود مصالح باعث گزافه شدن هزینه تمام شده ساختمان گردید. لذا جامعه با بحرانی جدي مواجه گردید، چه اینکه از یک طرف خریدارانی وجود داشتند که توانایی خرید ساختمان به‌صورت نقدي را نداشتند و از طرف دیگر، سازندگانی وجود داشتند که سرمایه‌شان براي ساخت ساختمان‌های استاندارد کافی نبود. به این ترتیب، قرارداد پیش فروش ساختمان در عرف معاملات وارد حیطه وجود نهاد؛ قراردادي که معضلات پیش گفته را مرتفع نمود. پیش خریداران در این نوع قراردادها توانستند بهاي قراردادي ساختمان را به‌گونه اقساط بپردازند و از طرف دیگر سازندگان (پیش فروشندگان) نیز توانستند بخشی از عوض قراردادي را قبل از مبادرت به احداث ساختمان و در ابتداي قرارداد و مابقی آن را به‌موازات پیشرفت کار (تکمیل ساختمان) دریافت کنند. بدین ترتیب نه به‌پیش خریداران بابت پرداخت یک باره ثمن، فشاري وارد می‌گردید و نه سازندگان با کمبود سرمایه و مشکل نقدینگی مواجه می‌شدند[1].

امروزه یکی از رایج‌ترین راه‌های تأمین مسکن، ساختمان سازي و ساختمان نشینی می باشد .بروز این پدیده و توسعه آن موجب ایجاد تحولاتی در عرصه حقوق نیز شده می باشد مانند تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 که گامی اساسی در جهت حل مشکل مالکین ساختمان‌ها بوده می باشد اما سؤالات و ابهامات زیادي در این زمینه بی‌پاسخ مانده می باشد[2].

امروزه خرید و فروش ساختمان یکی از اقسام شایع بیع املاك می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن می باشد انجام گردد یک فرض صورتی می باشد که ساختمان به گونه کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش ساختمان‌های می باشد که هنوز ساخته نشده و در آینده بایستی ساخته گردد در این فرض ساختمان وجود خارجی ندارد و فروشنده  ملتزم به ساخت وتحویل آن می گردد و یا به بیانی دیگر “پیش فروش ساختمان” صورت می‌گیرد.

البته موقعیت ساختمان و سایر ویژگی‌های آن معین می گردد و فروشنده متعهد می گردد که ظرف مهلت معین ساختمان، مزبور را بسازد و تحویل خریدار بدهد . قراردادي نو ظهور که به‌ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد مانند ماده 361  ق. م که به‌موجب آن یکی از شرایط مورد معامله این می باشد که هنگام عقد موجود باشد .این ماده مقرر می‌دارد: “اگر در بیع عین معین معلوم گردد که مبیع وجود نداشته بیع باطل می باشد” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. البته در ارتباط بانفوذ بیع عینی که در آینده ساخته می گردد مانند ساختمان و مبلی که سفارش داده شده عده‌ای ازحقوقدانان صحت آن را ترجیح داده‌اند[3]  وعده‌ای چنین معامله‌ای را با اتکا به ماده 361 ق.م باطل دانسته‌اند و گفته‌اند که اگر مورد معامله خانه‌ای باشد که در آینده طبق نقشه‌ای معین و با مصالح مشخص در قطعه زمین معین ساخته خواهد گردید، چنین معامله‌ای باطل می باشد[4] .

مهم‌ترین مسئله در ارتباط با قرارداد پیش فروش ساختمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، عدم وجود قانونی مدون که به گونه صریح حقوق و تکالیف خریداران و فروشندگان این گونه ساختمان‌ها را مشخص کند و یا ضمانت اجراي تخلف طرفین قرارداد را از شرایط مقرر شده در قرارداد معین نماید و نیز رویه قضایی واحدي که پاسخگوي معضلات و مسائل موجود در چنین قراردادهایی باشد خریداران و همچنین فروشندگان و سازندگان ساختمان‌های ساخته نشده را گریبان گیر مسائل و موضوعات بسیاري نموده می باشد. می‌توان خریداري را تصور نمود که پس از انعقاد قرارداد فروش ساختمان به دنبال اختلافی که با طرف مقابل قرارداد پیدا کرده می باشد به دستگاه قضایی پناه برده می باشد به‌راستی تکلیف او چیست؟ قرارداد منعقده را چگونه بایستی تفسیر نمود و ماهیت این قرارداد چیست؟ آیا با اعلام بطلان قرارداد می‌بایست به دنبال باز پس گیري اقساطی باشد که به فروشنده پرداخته می باشد؟ آیا صرفاً حق الزام متعهد را به تکمیل ساختمان دارد؟ یا می‌تواند در این موارد قرارداد را فسخ کند؟ یا اینکه او خود مالک ساختمان می باشد و دیگري تعهد ساختن ساختمان را براي او بر عهده گرفته می باشد.

هم حجم تخلف از انجام تعهدات قراردادي و هم تنوع تخلفات در این نوع قرارداد حیرت آور می باشد. بعضی از شایع‌ترین معضلات این گونه قراردادها عبارت‌اند از: کلاه‌برداری پیش فروشندگان، فروش واحد مشترك به چندین شخص (معاملات معارض)، دریافت مبالغی بیشتر از مبلغ پیش بینی شده در قرارداد اولیه، عدم پیش بینی دقیق اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله (مانند مساحت اعیانی)[5] و همچنین مشخصات فنی و معماري ساختمانی که واحد در آن احداث می گردد و همچنین تأخیر فراوان در انجام به‌موقع تعهدات قراردادي که در اکثر موارد منتهی به ضرر پیش خریدار می گردد[6]. تشتّت در نظام حقوقی ایران در ارتباط با قراردادهاي پیش فروش ساختمان و معضلات، پیش گفته، قانون‌گذار را بر آن داشت تا قانونی با عنوان « قانون پیش فروش ساختمان»، به‌عنوان فصل الخطاب آرا و نظرات پراکنده و متفاوت محاکم و دکترین حقوقی تصویب نماید[7].  قانون پیش فروش ساختمان که در واقع قانونی حمایتی از پیش خریداران می باشد ، در دي ماه 1389 به تصویب مجلس رسید و تا حد زیادي معضلات پیشین را رفع و رجوع نموده می باشد.[8] در این پژوهش به مطالعه قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پرداخته می­گردد. و به دنبال پاسخ به سؤالات زیر می باشد:

ب) سؤالات پژوهش

1- سؤال اصلی پژوهش

1-1 آیا تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان باعث کاهش تخلف می گردد یا خیر؟

[1]  غریبه، علی؛ مسعودی، ناصر؛ «مطالعه امکان تبیین قرارداد پیش فروش آپارتمان در قالب عقد صلح و بیع سلم»، فصلنامه تخصصی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال هفتم، شماره بیست و سوم، بهار 1390. ص 15

[2]  .تقی لو،زهرا،مسائل حقوقی ساختمان‌ها،قم:پرتو خورشید، ١٣٨٤ ،ص 13

[3]  کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، تهران: میزان، چاپ سیزدھم، ١٣٨٥ ،ص ٢٩٥

[4]  .شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تهدات، تهران: نشر مجد، چاپ پنجم، ١٣٨٥ ،ص ٣٠٩

[5]  مجله حقوقی دادگستري ، سال هفتاد و هشتم ، شماره هشتاد وپنجم ،بهار 1393

[6]  امامی، سید حسن؛ حقوق مدنی، جلد1، نشر الاسلامیه، چاپ سوم، 1371.ص 67

[7]  ایزدي فر، علی اکبر؛ کاویار، حسین؛ «مطالعه فقهی –حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان»، مجله فقه و حقوق، سال پنجم، شماره 18، پاییز 1387.

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را در شماره بندی انتهای صفحه بخوانید              
شما می توانید مطالب مشابه این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید                     

[8]  همان، ص 24

(ممکن می باشد هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود اما در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل می باشد)

تعداد صفحه : 109

قیمت : 14700تومان

بلافاصله پس از پرداخت لینک دانلود فایل در اختیار شما قرار می گیرد

و در ضمن فایل خریداری شده به ایمیل شما ارسال می گردد.

پشتیبانی سایت :       

         serderehi@gmail.com